Der Verkehrswert. Der wichtigste Wert in der Immobilienbewertung.

Sobald man sich dazu entschließt eine Immobilie zu veräußern, stellt sich natürlich die Frage nach dem Wert. Der relevante Wert ist meist der sogenannte Verkehrswert: 

Im Liegenschaftsbewertungsgesetz wird der Verkehrswert folgendermaßen beschrieben: Es handelt sich um den Preis, der zum jeweiligen Bewertungsstichtag „im normalen Geschäftsverkehr und auf der Grundlage der rechtlichen Gegebenheiten sowie der tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie“ zu erzielen wäre, ohne dass in dem Zusammenhang auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse Rücksicht genommen wird. Somit wird der voraussichtlich am freien Markt unter normalen Geschäftsbedingungen erzielbare Kaufpreis ermittelt. Dabei handelt es sich immer um eine Schätzung, die naturgemäß mit gewissen Unschärfen verbunden ist. Der Verkehrswert wird üblicherweise mittels genormter und teils auch gesetzlich geregelter Bewertungsverfahren ermittelt (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren), wobei auch andere Verfahren zum Einsatz kommen können.

Der Verkehrswert ist dem (geläufigeren) Marktwert gleichzusetzen. Der Verkehrswert/Marktwert ist etwa auch die wichtigste Grundlage zur Festlegung des Verkaufspreises bzw. des Auszahlungsbetrages an den Ehepartner (im unten genannten Beispiel). Neben dem Verkehrswert gibt es noch viele weitere Wertbegriffe, etwa Sachwert, Belehnwert, Ertragswert, Individualwert, etc. Das Thema Individualwert werden wir im nächsten Newsbeitrag näher beleuchten.

Bei Privatpersonen ist ein häufiger Grund für den Verkauf einer Immobilie die Trennung oder Scheidung vom Partner oder Ehegatten. Sollten nicht genügend Ersparnisse vorhanden sein, um den Partner auszuzahlen, bleibt oft nichts anderes übrig, als das gemeinsame Haus oder die Eigentumswohnung zu verkaufen.

Folgende Faktoren nehmen etwa Einfluss auf den Verkehrswert:

• Makrolage (Bundesland, Stadt)
• Mikrolage (Stadtteil, Straße, Ortschaft) inkl. Infrastruktur, Verkehrsanbindung etc.
• Flächenwidmung und Bebauungsbestimmungen
• Laufende Verfahren und Rechtsstreitigkeiten
• Bücherliche und außerbücherliche Rechte
• Baujahr, Bauart und Zustand des Gebäudes, zum Beispiel renovierungsbedürftig oder neuwertig
• Wohn- und Grundstücksfläche
• Sonstige Ausstattung der Immobilie (zB Garagenstellplatz; Keller etc.)
• aktuelle Marktlage (u.a. Verhältnis von Angebot und Nachfrage)

Aufgrund der Komplexität der Verkehrswertberechnung durch die zahlreichen Einflussfaktoren empfiehlt es sich, einen Sachverständigen mit sehr guten Markt- und Fachkenntnissen für die Bewertung heranzuziehen. Alle anderen Methoden (eigene Schätzung durch Verkäufer oder potenziellen Käufer, Bewertung durch Kreditinstitute, Onlinerechner, etc.) sind mögliche Alternativen, die aber üblicherweise qualitativ deutlich hinter der Bewertung eines allgemein beeideten, gerichtlich zertifizierten Sachverständigen zurückbleiben. Jede Immobilie ist anders. Unsere Immobilienmakler von LIM-BROKER ziehen für Bewertungen regelmäßig ihre Kollegen von LIM-EXPERT (Immobilienbewertung) heran. Nur so können sie eine valide, fundierte Aussage über den Verkaufspreis machen.

Wie gehen die Sachverständigen von LIM-EXPERT an die Wertermittlung heran?

Dazu Mag. Valentin Plank: „Der Kernbereich unserer gutachterlichen Tätigkeit ist die Ermittlung des Verkehrswertes/Marktwertes der Immobilie. Dabei gehen wir gewissenhaft vor, nehmen besonders Bedacht auf aktuelle Marktverhältnisse und analysieren jede herangezogene Vergleichstransaktion genau auf ungewöhnliche und nicht marktkonforme Umstände. Dadurch erreichen unsere Gutachten eine hohe Glaubwürdigkeit. Möglicherweise geht es aber gerade um individuelle Verhältnisse, die bewertet werden sollen (etwa bei einer Investitionsrechnung), dann weisen wir den ermittelten Wert (oft nicht der Marktwert) transparent aus und stellen die Eingangsparameter nachvollziehbar dar.“