Wie viel würden Sie für eine prächtige Villa bezahlen, in der ein furchtbares Verbrechen begangen wurde? Wie viel für ein wunderschönes Sommerhaus am See, das vor Jahren von einem Hochwasser heimgesucht wurde? Wie viel für ein modernes Geschäftslokal, das von Setzungsschäden betroffen war?

Wenn Sie für die Liegenschaften, die von einem derartigen Ereignis betroffen waren, weniger bezahlen würden als für vollkommen vergleichbare Liegenschaften, die als einzigen Unterschied aufweisen, nicht von diesem Ereignis betroffen zu sein (und in beiden Fällen soweit ersichtlich keine Mängel bzw die gleichartigen Mängel vorliegen), setzen Sie gedanklich einen sogenannten „merkantilen Minderwert“ an. Dieser entsteht dadurch, dass eine reparierte oder sonstig in der Vergangenheit „belastete“ Sache wegen potenziell verborgen gebliebener Mängel oder auch nur aufgrund psychischer Ängste am Markt niedriger bewertet wird. Der merkantile Minderwert drückt also psychologische Befürchtungen etwa aufgrund der genannten Ereignisse aus, vorausgesetzt natürlich, diese würde auch der durchschnittliche Marktteilnehmer (und nicht nur der einzelne, konkrete Erwerber) entwickeln. Schon länger bekannt ist dieser merkantile Minderwert etwa bei Autos, zum Beispiel dann wenn ein Neuwagen einen Unfall hatte, die Beschädigung zwar repariert wurde, aber das Auto nicht mehr als „unfallfrei“ gilt.

Die Ermittlung des merkantilen Minderwerts stellt für Sachverständige im Immobilienbereich eine besonders große Herausforderung dar. Sowohl wegen der schwierigen Messbarkeit als auch wegen der nicht eindeutigen Definition des merkantilen Minderwertes in der Literatur ist dieser sogar in Fachkreisen umstritten. Zudem existieren noch keine allgemein gültigen Verfahren oder Rechenmethoden, auf die zurückgegriffen werden kann. Trotzdem ist der der merkantile Minderwert bei Liegenschaften seitens der Gerichte anerkannt. Es haben sich manche Grundsätze und Methoden etabliert, die normative Gültigkeit erlangt haben. Zu etlichen Einzelfragen gibt es allerdings noch keine Lösungen. „Manchmal sind auch vermeintlich irrationale Faktoren von uns Gutachtern zu berücksichtigen um den merkantilen Minderwert zu ermittlen. Dies setzt eine hohe Marktkenntnis voraus. Da der ermittelte Wert aber im Einzelfall bis zu 30% des Marktwertes der betroffenen Immobilie betragen kann, sollte er aber keinesfalls unterschätzt werden“ so Valentin Plank von LIM-EXPERT Immobilienbewertung.