Warum dem Lagezuschlag so eine hohe Bedeutung zukommt.

Beginnen wir mit der grundsätzlichen Mietzinsberechnung: In Österreich kann der zulässige Hauptmietzins für einen Mietgegenstand auf verschiedene Arten bemessen werden. Welche Methode dabei anwendbar ist, richtet sich nach Baujahr, Zweck der Vermietung, Ausgestaltung und Größe des Hauses bzw Mietobjektes etc. In Altbauten muss dabei vor allem der Richtwert-Mietzins angewandt werden. Dabei handelt es sich um einen (üblicherweise alle 2 Jahre) veröffentlichten Richtwert (€) / m² Nutzfläche, der je nach Konfiguration um prozentuelle Zu- und Abschläge ergänzt wird. Der Richtwert liegt derzeit für Wien bei € 5,81 / m². Hinzu kommen Zu- und Abschläge, etwa für Stockwerkslage, Freiflächen, Zustand der Wohnung und – betragsmäßig am größten – allenfalls auch für die Lage (Wohnumgebung) des Hauses.

Dem Lagezuschlag kommt deshalb so eine hohe Bedeutung zu, weil sich dieser direkt am Immobilienmarkt orientiert und aufgrund der Preisentwicklung nach oben mittelfristig keine Grenzen gesetzt sind (derzeit nach Auffassung der MA 25 bis zu 200% des Richtwertes; in der Praxis ziehen Sachverständige und Gerichte aber eher keine Grenze). Zum Vergleich: Alle anderen Zu- und Abschläge vom Richtwert betragen in der Rechtspraxis höchstens 30%. Die Praxis zeigt außerdem, dass mittlerweile entweder sehr hohe – oder gar keine – Lagezuschläge erteilt werden. Es gibt de facto keine niedrigen Lagezuschläge (€ 1-2 / m²) mehr.

Außerdem hat die Lagebeurteilung neue Bedeutung gewonnen:

Nach der älteren Rechtssprechung (vor 2017) war die Erteilung eines Lagezuschlages schon dann zulässig, wenn der für eine konkrete Wohnumgebung ermittelte Grundkostenanteil den Grundkostenanteil, der für die Richtwertermittlung herangezogen wird (aktuell in Wien EUR 299,97), überstieg. Dadurch war der Lagezuschlag für sehr viele Gegenden zulässig, in Wien beispielsweise für mehr als die Hälfte der Fläche. 

Kritisch dazu anzumerken ist, dass dadurch (eben beispielsweise in Wien) mehr als die Hälfte der Wohngegenden als „überdurchschnittlich“ beurteilt wurden, was ja eigentlich logisch kaum nachzuvollziehen ist. Mit der Entscheidung 5 Ob 74/17v hat der Oberste Gerichtshof (OGH) 2017 diese Methode vollkommen gekippt, und ist seitdem für die Frage, ob ein Lagezuschlag zulässig ist, primär die „allgemeine Verkehrsauffassung und die Erfahrung des täglichen Lebens“ entscheidend und bedarf es für diese Beurteilung eines Vergleichs der konkreten Lage mit anderen Lagen innerhalb eines „einigermaßen einheitlichen Wohngebietes“ (siehe dazu "Der Lagezuschlag Teil 1").

Die folgende Beispielrechnung soll die hohe Bedeutung des Lagezuschlages für Vermieter verdeutlichen (bei mobiler Ansicht bitte Handy kippen):