Zusammengefasst gibt es hierfür zwei Voraussetzungen:

• Wenn die Wohnung eine überdurchschnittliche Lage aufweist.
• Wenn die Wohnung in keinem Gründerzeitviertel liegt.

Das klingt im ersten Moment einfach. Bei näherer Betrachtung, ergeben sich aus diesen zwei Voraussetzungen jedoch zwei, nicht so leicht zu beantwortende, Fragen: Welche Faktoren zieht man zur Beurteilung einer „überdurchschnittlichen Lage“ heran und was versteht man unter „Gründerzeitviertel“?

Bewertung der „Überdurchschnittlichkeit“:

Entscheidend ist hierbei die allgemeine Verkehrsauffassung bzw. die Erfahrung des täglichen Lebens. Die aktuelle Judikatur besagt also, dass neben der Höhe der Grundkosten weitere Standorteigenschaften der Wohnung zur Bewertung herangezogen werden müssen. Diese betreffen etwa die Nahversorgungsmöglichkeiten, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, die Bildungsinfrastruktur (Schulen, Kindergärten, etc.), die Nähe zu Ärzten und Apotheken oder zu Naherholungsflächen. Erschwerend kommt dem hinzu, dass für die Feststellung der Überdurchschnittlichkeit kein Vergleich mit dem gesamten Wiener Stadtgebiet anzustellen ist, sondern ausschließlich mit jenen Teilen, die einander nach Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und daher ein einigermaßen „einheitliches Wohngebiet“ darstellen. (Beispielsweise wird also eine Wohnung im 7. Bezirk zum Beispiel mit den angrenzenden Gegenden, zum Beispiel 6. bis 9. Bezirk, verglichen; es reicht nicht, dass sie überdurchschnittlich gemessen an ganz Wien ist.)

Lagezuschlagsverbot in Gründerzeitviertel:

Zu beachten ist neben der oben genannten „Überdurchschnittlichkeit“ der Lage das Lagezuschlagsverbot für sogenannte „Gründerzeitviertel“. Demnach ist eine Lage bzw. Wohnumgebung mit einem überwiegenden Gebäudebestand, der in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen (Ausstattungskategorie D) aufgewiesen hat, höchstens als durchschnittlich einzustufen und rechtfertigt damit keinen Lagezuschlag. Konkret bedeutet dies, dass in Wien so manche Wohnumgebung ungeachtet ihrer tatsächlichen Lagequalität lediglich wegen bestimmter bau- und architekturhistorischer Tatsachen von einem Lagezuschlag ausgeschlossen ist. Clemens Limberg meint hierzu: „Diese Regelung ist heute nicht mehr zweckmäßig und sachlich nicht gerechtfertigt. Denn nur weil eine Lage vor 100 Jahren nicht gut war, bedeutet das noch nicht, dass sie nicht heutzutage besonders im Trend sein kann (z.B. einige Gegenden im 2. oder 16. Bezirk).“

Diese wenig überzeugende und willkürlich anmutende Beschränkung war bereits Gegenstand mehrerer Gesetzesbeschwerden beim VfGH, welche jedoch abgewiesen wurden. Zu einem „Nicht Mehr-Gründerzeitviertel“ mutiert eine Wohnumgebung nur dann, wenn nachgewiesen werden kann, dass durch Abbruch von Altbauten und/oder Schaffung von Neubauten der Anteil der von 1870 bis 1917 geschaffenen Gebäude auf unter 50 Prozent absinkt oder der Gebäudebestand, der bereits im Zeitpunkt der Errichtung einen zeitgemäßen Ausstattungsstandard aufgewiesen hat, überwiegt. Clemens Limberg hat zu dieser – für Vermieter und Mieter gleichermaßen ungünstigen, weil unklaren und damit unvorhersehbaren, Judikatur – mehrfach in Fachzeitschriften Stellung genommen und aktuellere Entscheidungen des OGH kritisch kommentiert. Auch berät er Liegenschaftseigentümer laufend zu diesen Themen und befindet sich am Puls der Zeit für kommende Entwicklungen.

Im nächsten Newsartikel widmen wir uns der Berechnung des Lagezuschlages. Falls sie bereits jetzt Fragen zu diesem Thema haben, berät Sie Clemens Limberg gerne persönlich. Zögern Sie nicht ihn unter seiner Mobilnummer anzurufen: +43 660 18 34 002.